Déficit foncier : exemple chiffré étape par étape
Quand les charges d'un bien loué vide (travaux, entretien, assurance…) dépassent les loyers, la différence crée un déficit foncier. Ce déficit s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an, et jusqu'à 21 400 € si le déficit vient de travaux de rénovation énergétique sortant le bien du statut de passoire thermique (dispositif prorogé jusqu'au 31 décembre 2027). Le surplus se reporte 10 ans sur vos loyers futurs. Condition clé : louer le bien nu, au régime réel, et le conserver en location au moins 3 ans après l'imputation.
1. Le principe en 30 secondes
Si vous louez un logement vide et déclarez vos loyers au régime réel, vous déduisez de vos loyers toutes vos charges : travaux de réparation et d'amélioration, assurance, taxe foncière, frais de gestion, intérêts d'emprunt. L'année où vous faites de gros travaux, ces charges dépassent largement les loyers : ce « trop-plein » de charges, c'est le déficit foncier, et il vient effacer une partie de vos autres revenus imposables (salaires, pensions…), dans la limite de 10 700 € par an.
2. L'exemple chiffré, étape par étape
Mme L., imposée à 30 %, possède un appartement loué vide. En 2026, elle encaisse 9 000 € de loyers et engage 28 000 € de travaux de rénovation (électricité, salle de bain, isolation). Ses autres charges : 2 000 € d'intérêts d'emprunt et 1 000 € d'assurance et taxe foncière.
📊 Le calcul, dans l'ordre imposé par le fisc
Étape 1, Les intérêts d'emprunt s'imputent d'abord, uniquement sur les loyers :
9 000 € − 2 000 € = 7 000 € de revenu foncier restant
Étape 2, Les autres charges (29 000 €) s'imputent sur ce solde :
7 000 € − 29 000 € = déficit de 22 000 €
Étape 3, Imputation sur le revenu global (plafond standard) :
10 700 € viennent réduire ses salaires imposables dès 2026
Étape 4, Le reste (11 300 €) se reporte sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes : ses loyers 2027, 2028… seront non imposés jusqu'à épuisement.
Gain immédiat : 10 700 € × 30 % ≈ 3 210 € d'impôt en moins en 2027 (sur les revenus 2026). Gain différé : 11 300 € de loyers futurs échappant à l'impôt (30 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), soit ≈ 5 300 € supplémentaires. Total : ≈ 8 500 € d'économies pour 28 000 € de travaux qui valorisent le bien.
3. Le plafond doublé : 21 400 € pour la rénovation énergétique
Pour accélérer la rénovation des passoires thermiques, le plafond d'imputation est porté à 21 400 € lorsque le déficit provient de travaux de rénovation énergétique. La loi de finances pour 2026 a prorogé ce doublement jusqu'au 31 décembre 2027. Les conditions sont cumulatives :
| Condition | Détail |
|---|---|
| Classe de départ | Logement classé E, F ou G au DPE avant travaux |
| Classe d'arrivée | Au moins la classe D après travaux (DPE avant/après à conserver) |
| Nature des travaux | Rénovation énergétique : isolation, chauffage performant, ventilation… |
| Échéance | Dépenses payées jusqu'au 31/12/2027 |
4. Conditions et pièges à connaître
- Location nue et régime réel obligatoires : le micro-foncier (abattement 30 %) ne permet aucun déficit.
- Engagement de 3 ans : le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation, sinon reprise de l'avantage.
- Seuls les travaux de réparation, entretien, amélioration sont déductibles, pas l'agrandissement ni la (re)construction.
- Les intérêts d'emprunt ne créent jamais de déficit imputable sur le revenu global (ils s'imputent seulement sur les loyers, comme dans l'étape 1).
- Gardez toutes les factures (et les DPE pour le plafond majoré) : c'est un dispositif contrôlé.
- Le déficit foncier transforme des travaux utiles en économie d'impôt immédiate et différée.
- Plafond : 10 700 €/an sur le revenu global, 21 400 € pour la rénovation énergétique (jusqu'à fin 2027).
- L'excédent se reporte 10 ans sur vos loyers, l'avantage total dépasse souvent le gain de la première année.
- Plus votre TMI est élevée, plus le levier est puissant (30 % et au-delà : très efficace).
Questions fréquentes
Quel est le plafond du déficit foncier en 2026 ?
10 700 € par an sur le revenu global, portés à 21 400 € pour un déficit issu de travaux de rénovation énergétique faisant passer le bien d'une classe E, F ou G à une classe D minimum (jusqu'à fin 2027). L'excédent se reporte 10 ans sur les revenus fonciers.
Quels travaux sont déductibles ?
Réparation, entretien et amélioration : toiture, électricité, plomberie, isolation, cuisine, salle de bain… En revanche, construction, reconstruction et agrandissement ne sont pas déductibles.
Le déficit foncier se cumule-t-il avec le plafond des niches fiscales ?
Bonne nouvelle : le déficit foncier est une déduction, pas une réduction d'impôt, il n'entre donc pas dans le plafonnement global de 10 000 €. Il se cumule avec un PER, des dons, etc.
Vous avez un bien à rénover, ou un projet d'achat avec travaux ?
Nous chiffrons votre déficit foncier réel (plafond standard ou majoré) et vérifions que l'opération est pertinente au-delà de l'impôt. Premier échange sans engagement.
- Travaux dans un logement destiné à la location (impots.gouv.fr)
- Revenus fonciers et déficit foncier (service-public.gouv.fr)
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (prorogation du plafond majoré), Légifrance
Cet article a une vocation d'information générale et ne constitue pas un conseil personnalisé. L'exemple chiffré est simplifié et ne préjuge pas de votre situation ; l'investissement locatif comporte des risques (vacance, impayés, perte en capital). La fiscalité présentée est celle en vigueur à la date de mise à jour indiquée et peut évoluer. Une étude personnalisée est indispensable avant toute décision.